هذا منشور ساهم به مزارع في سلسلة "من مزارعينا" ، بقلم إميلي كوبر من Full Cellar Farm ، المسجّلة في برنامج حاضنة المزرعة. في هذه القطعة ، تستكشف إميلي ثلاث طرق مختلفة يمكن من خلالها نقل الأراضي الزراعية من مالك إلى آخر.

عندما أنهيت عامي الثالث في Headwaters ، بدأت بشكل طبيعي في التفكير فيما سيحدث بعد ذلك. على الرغم من أن وظيفة زوجي خارج المزرعة تتيح لنا الحصول على رهن عقاري تقليدي ، إلا أن تكلفة الأرض في وادي ويلاميت أعلى بكثير بشكل عام من أي قرض (ومدفوعات الرهن العقاري الناتجة) يمكننا تحمله. على الرغم من أن تأجير الأرض جذاب لأسباب مالية ، إلا أنه غالبًا ما يكون مصحوبًا بشروط ، ويعرض إمكانية الاحتكاك مع مالك الأرض الذي لا يفهم تمامًا معنى مشاركة ممتلكاته مع مزرعة عاملة.

لهذه الأسباب ، شعرت بالحرج قليلاً بسبب الخيارات المتاحة لي. في وقت سابق من هذا الشهر ، أتيحت لي الفرصة لحضور جلسة حول الطرق غير التقليدية لتأمين حيازة الأراضي في مؤتمر المرأة في الزراعة المستدامة. بعد العرض التقديمي الماهر لـ Carrie Scrufari من كلية الحقوق في فيرمونت ، غادرت ورأسي مليئًا بالإمكانيات والأسئلة والمزيد من الأمل في مستقبل مزرعتي.

حدد سكروفاري ثلاث طرق يمكن من خلالها نقل الأراضي الزراعية من مالك إلى آخر بطرق قد يكون من السهل على المزارعين الجدد التعامل معها. هذه الطرق هي الإيجارات الأرضية ، والشركات ذات المسئوولية المحدودة ، وحقوق الارتفاق. سأصف كل واحد بإيجاز أدناه. أود أيضًا أن أذكر ، كما فعل سكروفاري ، أن عمليات نقل ملكية الأراضي يمكن أن تستخدم أكثر من واحدة من هذه الأدوات في وقت واحد ، وأن كل حالة تتطلب اتفاقيات فريدة. أيضا ، أنا مزارع ولست محاميا. لذا ، كما تعلم ، قم بأداء واجبك.

الإيجارات الأرضية

الفكرة الأساسية لعقد إيجار أرضي هي أن الشخص (الأشخاص) الذي سأسميه "المزارع الجديد" يشتري المباني (المنازل والدفيئات والحظائر وما إلى ذلك) من مالك الأرض الحالي ، ولكن ليس الأرض نفسها. يحتفظ مالك الأرض الحالي بملكية الأرض ، ويؤجرها للمزارع الجديد في عقد إيجار طويل الأجل (اعتقد 99 عامًا). هذا سيناريو شائع عندما يكون مالك الأرض عبارة عن ائتمان أرض¹، ولكن ملاك الأراضي الخاصين قد يفكرون فيه أيضًا. على سبيل المثال ، قد يرغب مالك الأرض الذي يفكر في التقاعد في القيام بشيء من هذا القبيل حتى يتمكن من الاحتفاظ بملكية منزل واحد في العقار والاستمرار في العيش هناك.

الإيجارات الأرضية عادة قابلة للتعيين و قابل للتوريث. يعني التعيين أن شروط عقد الإيجار يمكن أن تنتقل إلى طرف ثالث ؛ وسائل وراثية يمكن أن يرثها ملاك الأراضي و / أو ورثة المزارعون الجدد.

الشركات ذات المسئولية المحدودة

كثير من الناس على دراية بشركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة) كهيكل تجاري يوفر قدرًا من الحماية لأصول صاحب العمل الصغير الذي لا يريد التأسيس. معظم المزارعين الذين أعرفهم لديهم أعمال تجارية إما ملكية فردية أو شركات ذات مسؤولية محدودة. على الرغم من ذلك ، يستخدم هذا الإصدار من شركة ذات مسؤولية محدودة نموذج العمل هذا كأداة انتقالية لنقل ملكية الممتلكات إلى "مزارعنا الجديد". في بعض النواحي ، يشبه وضع الإيجار المنتهي بالتملك ، باستثناء أنه يسمح للمزارع الجديد بالحصول على حقوق ملكية في المزرعة مع مرور السنين.

في المثال البسيط الذي أوضحه Scrufari ، فإن مالك الأرض والمزارع الجديد سينشئان شركة ذات مسؤولية محدودة تضم 100 سهم ، وسيكتبان اتفاقية تشغيل تحدد خطة الانتقال. وفقًا لهذه الاتفاقية ، في السنة الأولى ، يمتلك مالك الأرض 90 سهمًا وسيحتفظ المزارع الجديد بـ 10. على مدار ذلك العام ، إما من خلال المال ، أو المنتجات الزراعية ، أو أي شيء آخر يتفق عليه الطرفان ، سيكسب المزارع 20 سهماً ، وبحلول العام الثاني ، سيمتلكون 30 سهماً ويمتلك مالك الأرض 70 سهماً. في السنة الثالثة ، ستتحول الأسهم إلى 50-50 ، وفي السنة الرابعة إلى 70-30 ، وبحلول نهاية في السنة الخامسة ، سيكون المزارع الجديد قد اكتسب السيطرة الكاملة على شركة ذات مسؤولية محدودة ، وشراء فعليًا مالك الأرض (السابق الآن).

حقوق الارتفاق

حق الارتفاق هو اتفاق قانوني دائم بين مالك الأرض وصندوق أرض أو كيان حكومي التي تملي ما يجب القيام به على الأرض ، و / أو يحد من الأنشطة المسموح بها على الأرض. عند إبرام هذه الاتفاقية ، يحتفظ مالك الأرض بالممتلكات ولكنه يبيع حقوقه للقيام ببعض الأشياء ، مثل تقسيمه أو تطويره. عادة ما تكون التسهيلات دائمة ("إلى الأبد") ، ولكن يمكن أيضًا تسميتها (محدودة بوقت). يذهبون مع الأرض ، حتى عندما تنتقل من مالك إلى مالك. في ولاية أوريغون ، عادةً ما تكون حقوق الارتفاق مخصصة للحفظ ، لذلك عادةً ما يتحمل مالك الأرض بعض المسؤوليات ، مثل الحفاظ على موائل الحياة البرية أو مناطق النهر. كما تسمح بعض الولايات ، بما في ذلك ولاية أوريغون ، بحقوق الارتفاق الزراعية ، الأمر الذي يتطلب الحفاظ على الأرض للاستخدامات الزراعية.

يمكن أن تكون التسهيلات أداة جيدة للمزارعين الجدد ذوي الموارد المحدودة (بمعنى آخر ، معظم المزارعين الجدد) لتحمل قطعة من الأرض التي قد تكون بعيدة عن متناولهم. الأراضي التي ليس لها حقوق تطوير لها قيمة أقل في سوق العقارات ، لذلك سيكون السعر أقل مما لو لم تكن حقوق الارتفاق هذه في مكانها الصحيح. كأداة انتقالية ، يمكن بيع حقوق الارتفاق إما قبل أو بعد حدوث النقل. يمكن لمالك الأرض السابق بيع حق الارتفاق إلى صندوق استئماني للأرض ثم بيع الأرض ، بقيمتها المنخفضة ، إلى المزارع الجديد. بالتناوب ، يمكن لصندوق الأرض شراء الأرض بالقيمة السوقية من مالك الأرض السابق ، وإنشاء ارتفاق عليها ، ثم بيع العقار مع الارتفاق إلى المزارع الجديد. قد يكون الخيار الثالث للمزارع المحظوظ هو أن المتبرع الثري يمكنه شراء العقار مباشرة ، أو بيع أو التبرع بالارتفاق لصندوق استئماني للأرض ، ثم بيع الأرض للمزارع الجديد بسعر أقل. في أي من هذه الحالات ، ستكون النتيجة أن الأرض الزراعية ستنتقل إلى المزارع الجديد مع قيود على الاستخدام ، ولكن بسعر أقل من سعر السوق.

Equity Trust هي منظمة غير ربحية مقرها ماساتشوستس تعمل على أدوات وموارد لنقل الأراضي الزراعية من خلال وسائل غير تقليدية ، بالإضافة إلى تقديم قروض في بعض الأحيان لتعزيز عجلات النقل. موقع الويب الخاص بهم ، إنصافترست. org، تتضمن توضيحات ومستندات قانونية نموذجية ، بالإضافة إلى العديد من دراسات الحالة للمواقف التي ساعدت فيها على تسهيل نقل ملكية الأرض من مالك إلى آخر. في حديثها ، سلطت سكروفاري الضوء على إحدى دراسات الحالة هذه ، وهي اتفاقية معقدة تستخدم حقوق الارتفاق ، وعقود إيجار الأرض ، وجمع التبرعات المجتمعية لضمان انتقال Caretaker Farm في ماساتشوستس من مزرعة إلى أخرى مع الحفاظ على CSA إلى الأبد.

أحد الجوانب السلبية لهذه الأدوات غير التقليدية لنقل الأراضي هو أنها ستتطلب بالتأكيد مالكًا صبورًا وراغبًا يهتم بأرضه ويرغب في العمل مع مزارع جديد لضمان أن تصبح ممتلكاتهم مزرعة أو تبقى. التفاصيل التنظيمية شاقة أيضا.

ولكن هناك العديد من المكاسب كذلك. إنه لأمر مشجع أن تسمع هذه القصص وتكتشف مقدار ما هو ممكن بخلاف الرهون العقارية البسيطة أو عقود إيجار الأراضي. يمكن أن تساعد مثل هذه الأدوات في جعل حيازة الأراضي الدائمة في متناول المزارعين الذين ليس لديهم الكثير من الموارد للحصول على أراضيهم. وهم يوفرون للمزارع الصغيرة والمستدامة فرصة فريدة لتعزيز الدعم المجتمعي لمزارعهم والمساعدة في الحفاظ على إمداداتنا المتضائلة من الأراضي الزراعية.

¹ تعريفي التقريبي لصندوق الأراضي هو منظمة ، عادة ما تكون غير ربحية ، تسعى إلى الحفاظ على الأرض إما عن طريق شرائها أو شراء حقوق التطوير لها ، بشكل عام لإبقائها في حالة برية أو غير متطورة.